ITP en subastas inmobiliarias: cuánto pagas en cada comunidad autónoma

Ganar una subasta inmobiliaria en España es solo el primer paso. Antes de celebrar, conviene hacer los deberes fiscales: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) puede suponer un desembolso adicional de entre el 4% y el 11% sobre el valor del inmueble, y en subastas judiciales y concursales tiene algunas particularidades que muchos compradores no conocen hasta que llega la liquidación complementaria. En este artículo te explicamos cuánto pagas, cómo se calcula la base imponible y qué reducciones puedes aprovechar según la comunidad autónoma donde esté ubicado el inmueble.

¿Qué es el ITP y cuándo se aplica en una subasta inmobiliaria?

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es un tributo autonómico que grava la transmisión de bienes inmuebles de segunda mano entre particulares o cuando el transmitente no actúa como empresario o profesional a efectos del IVA. En el contexto de las subastas, la regla general es que si el bien procede de un particular o de una herencia concursal sin actividad empresarial previa, la operación tributa por ITP. Si, en cambio, el vendedor es una empresa promotora o inmobiliaria que actúa en el ejercicio de su actividad, puede tributar por IVA más Actos Jurídicos Documentados (AJD).

El plazo para autoliquidar y pagar el ITP es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura pública o, en su defecto, desde el decreto de adjudicación firme. No cumplir este plazo implica recargos que oscilan entre el 5% y el 20% más intereses de demora, por lo que conviene tenerlo muy presente desde el primer momento.

Tipos de ITP por comunidad autónoma: tabla completa actualizada

El ITP es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, que tienen competencia para fijar sus propios tipos, tramos y bonificaciones. A continuación encontrarás los tipos generales aplicables en 2026 para la transmisión de inmuebles de segunda mano:

Comunidad Autónoma	Tipo general	Observaciones
Madrid	6%	Tipo fijo, uno de los más bajos de España
Cataluña	10%	Escala progresiva; 11% para inmuebles >1.000.000 €
Comunitat Valenciana	10%	Tipo único desde 2023
Andalucía	7%	Tipo único desde 2021; bajó del 8%
Galicia	10%	Escala progresiva hasta el 10%
País Vasco	4% – 7%	Varía por territorio histórico: Álava 4%, Vizcaya y Guipúzcoa hasta 7%
Murcia	8%	Tipo general; bonificaciones para familia numerosa
Castilla-La Mancha	9%	Reducción al 6% para vivienda habitual hasta 180.000 €
Castilla y León	8%	Bonificaciones para municipios en riesgo de despoblación
Aragón	8%	Tipo reducido del 5% para jóvenes menores de 35 años
Asturias	8%	Escala hasta el 10% en inmuebles de alto valor
Canarias	6,5%	Tipo reducido del 4% para vivienda habitual
Cantabria	10%	Reducción para jóvenes y familias numerosas
Extremadura	8%	Posible bonificación del 20% para vivienda habitual
La Rioja	7%	Tipo fijo desde 2022
Navarra	6%	Régimen foral propio
Baleares	8% – 11%	Escala progresiva; 11% por encima de 1.000.000 €

Como puedes ver, la diferencia entre comunidades puede ser enorme. Comprar un inmueble subastado en Madrid al mismo precio que en Cataluña supone ahorrar un 4% en ITP, lo que en una vivienda de 200.000 euros son exactamente 8.000 euros de diferencia fiscal.

Cómo se calcula la base imponible del ITP en subastas

Aquí está uno de los puntos más delicados para quienes participan en subastas judiciales y concursales. La base imponible del ITP no es necesariamente el precio que pagas en la subasta.

El valor de referencia catastral como base mínima

Desde la entrada en vigor de la Ley 11/2021 de medidas de prevención del fraude fiscal, Hacienda utiliza el valor de referencia del Catastro como base imponible mínima del ITP cuando supera el precio de adjudicación. Este valor de referencia lo fija la Dirección General del Catastro a partir de los precios de compraventas comunicados por notarios y registradores, y se actualiza anualmente.

En términos prácticos, si adjudicas un inmueble por 80.000 euros en una subasta pero el valor de referencia catastral es de 120.000 euros, la base imponible del ITP será de 120.000 euros, no de 80.000. En Madrid (6%), eso supone pagar 7.200 euros en lugar de los 4.800 que habrías calculado inicialmente.

El riesgo de liquidaciones complementarias

El riesgo es real y frecuente. La Agencia Tributaria autonómica dispone de cuatro años para revisar la autoliquidación presentada y girar una liquidación complementaria si considera que la base declarada es inferior al valor de mercado o al valor de referencia. En subastas donde el precio de adjudicación es especialmente bajo —algo habitual cuando hay cargas previas o el inmueble está ocupado— la probabilidad de recibir una complementaria aumenta considerablemente.

Para impugnar una liquidación complementaria y defender el precio de adjudicación como valor real, es posible aportar tasación pericial contradictoria o demostrar mediante informes técnicos que el valor de referencia no refleja el estado real del inmueble. Esta estrategia tiene coste, pero puede ser rentable cuando la diferencia en cuota es significativa.

Reducciones y tipos reducidos por comunidad autónoma

Muchas comunidades autónomas han aprobado tipos reducidos para determinados compradores o situaciones. Conocerlos antes de pujar puede marcar la diferencia entre una operación rentable y una que apenas cubre costes.

Vivienda habitual

• Andalucía: tipo reducido del 3,5% para vivienda habitual con valor inferior a 150.000 euros.
• Castilla-La Mancha: tipo del 6% para vivienda habitual hasta 180.000 euros.
• Canarias: tipo del 4% para vivienda habitual que sea primera adquisición.
• Extremadura: bonificación del 20% sobre la cuota para vivienda habitual en municipios de menos de 3.000 habitantes.
• Galicia: tipo reducido del 8% para vivienda habitual de valor inferior a 200.000 euros.

Jóvenes menores de 35 años

• Aragón: tipo del 5% para adquirentes menores de 35 años que destinen el inmueble a vivienda habitual.
• Cataluña: tipo del 5% para jóvenes menores de 32 años con base imponible inferior a 30.000 euros en el IRPF.
• Murcia: bonificación del 50% en la cuota para menores de 35 años comprando su primera vivienda habitual.
• Comunitat Valenciana: tipo del 8% para jóvenes menores de 35 años con ingresos limitados.
• Asturias: tipo del 3% para menores de 36 años con vivienda habitual de valor no superior a 130.000 euros.

Familias numerosas y personas con discapacidad

• Madrid: tipo reducido del 4% para familias numerosas que adquieran vivienda habitual.
• Murcia: bonificación del 50% para familias numerosas.
• Andalucía: tipo del 3,5% para personas con discapacidad igual o superior al 33%.
• Castilla y León: tipo del 4% para familias numerosas de categoría especial.

Ejemplos prácticos de cálculo del ITP en subasta

Para que los números cobren vida, veamos tres casos reales con diferentes escenarios.

Ejemplo 1: Piso en Madrid adjudicado por 150.000 €

El inmueble tiene un valor de referencia catastral de 140.000 euros. La base imponible será el mayor de los dos valores: 150.000 euros (precio de adjudicación). Aplicando el tipo general del 6%, el ITP a pagar es de 9.000 euros. Si el comprador es familia numerosa, el tipo baja al 4%, quedando la cuota en 6.000 euros.

Ejemplo 2: Vivienda en Cataluña adjudicada por 90.000 €

El valor de referencia catastral del inmueble es 130.000 euros. La Agencia Tributaria catalana tomará como base imponible los 130.000 euros. Al tipo general del 10%, el ITP asciende a 13.000 euros, aunque el comprador solo pagó 90.000 euros en la subasta. Este es el escenario típico de liquidación complementaria que conviene prever en el análisis de rentabilidad previo a la puja.

Ejemplo 3: Joven de 30 años compra en Aragón por 120.000 €

El valor de referencia catastral coincide con el precio de adjudicación: 120.000 euros. Al aplicar el tipo reducido del 5% para menores de 35 años, el ITP es de 6.000 euros, frente a los 9.600 euros que pagaría al tipo general del 8%. Un ahorro de 3.600 euros que merece la pena documentar y acreditar correctamente en la autoliquidación.

Consejos prácticos antes de pujar en una subasta inmobiliaria

Antes de establecer tu precio máximo de puja, incluye siempre el ITP en tus cálculos de costes totales de adquisición. Consulta el valor de referencia catastral del inmueble en la sede electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es), ya que ese dato te permitirá anticipar si habrá liquidación complementaria. Si eres menor de 35 años, familia numerosa o persona con discapacidad, verifica si cumples los requisitos para acceder a tipos reducidos en la comunidad autónoma correspondiente.

Plataformas como subasta360.com incluyen en sus fichas de activos información sobre la ubicación y tipo de inmueble, lo que facilita una estimación rápida del ITP aplicable antes de decidir cuánto pujar. Tener estos datos centralizados ahorra tiempo y reduce el riesgo de llevarse sorpresas fiscales después de la adjudicación.

Documentación necesaria para la autoliquidación del ITP

Una vez adjudicado el inmueble, necesitarás presentar la autoliquidación del ITP ante la consejería de Hacienda de la comunidad autónoma donde esté ubicado el bien. Los documentos habituales son: el decreto de adjudicación expedido por el Letrado de la Administración de Justicia o, si ya existe, la escritura pública de adjudicación, el DNI o NIF del adjudicatario, el modelo oficial de autoliquidación autonómico (modelo 600 o equivalente según la comunidad) y, en caso de aplicar tipos reducidos, la documentación acreditativa correspondiente (